Η έκταση ιδιωτικής κυριότητας της γης, όπως ορίζεται με βάση το Άρθρο 5 του Κεφαλαίου 224

Γράφει η Πηνελόπη Χαραλάμπους, Νομικός
Σύμφωνα με το Μέρος ΙΙ του Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου ΚΕΦ.224[1] το οποίο αναφέρεται στην Έκταση ιδιωτικής κυριότητας της γης, βάσει του Άρθρου 5[2] η ιδιωτική κυριότητα της γης εκτείνεται επί της επιφάνειας και του φλοιού της γης, υπό την επιφάνεια και στο χώρο υπεράνω της επιφάνειας, εύλογα αναγκαίων για την κάρπωση αυτής, χωρίς όμως να εκτείνεται σε ορυκτά. Προκειμένου να μπορέσουμε να προσδιορίσουμε την ασάφεια ή όχι της συγκεκριμένης διάταξης του Νόμου, θα πρέπει να προσπαθήσουμε να την αναλύσουμε μέσα από την γραμματική – λεκτική ερμηνεία του Νόμου, αλλά και με την βοήθεια διάφορων αυθεντιών που έχουν αναφερθεί στο θέμα αυτό.
Αρχικά, πιστεύω πως θα ήταν συνετό προτού προχωρήσω σε περαιτέρω ανάλυση του ίδιου του Άρθρου, να αναφερθώ γενικότερα στο δικαίωμα της ιδιοκτησίας, που το απασχολεί, καθώς  είναι ιδιαίτερα σημαντικό να τονισθεί η σημασία του δικαιώματος της ιδιοκτησίας προκειμένου να κατανοήσουμε τη σημασία του Άρθρου 5 στο Κυπριακό Δίκαιο της Ακίνητης Ιδιοκτησίας και να το σχολιάσουμε.
Σύμφωνα με τον John Locke[3], ο οποίος έθεσε τα θεωρητικά θεμέλια της ιδιοκτησίας ως ατομικό δικαίωμα, το δικαίωμα της ιδιοκτησίας, όπως και αυτά της ζωής και της ελευθερίας, συγκαταλέγεται μεταξύ των εμφύτων, αναπαλλοτρίωτων και αιωνίων δικαιωμάτων του ανθρώπου, τα οποία προϋφίστανται του κράτους και του φυσικού δικαίου που πηγάζει απ’ αυτά και συνεπώς επιβάλλουν το σεβασμό του. Ο Voltaire, επίσης υιοθέτησε την άποψη αυτή, η οποία ήταν αντίθετη προς εκείνη των θεολόγων του Μεσαίωνα και των Γάλλων νομικών του 17ου αιώνα, σύμφωνα με την οποία μόνο ο Ηγεμών είχε δικαίωμα ιδιοκτησίας «θείω δικαίω». Ενώ και η Διακήρυξη της Βιργινίας του 1776, όπως και η Διακήρυξη Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων και του Πολίτη του 1789 υιοθέτησαν την άποψη αυτή.[4]
Καθώς οι κοινωνίες εξελίσσονταν, δημιουργήθηκε η ανάγκη για προστασία των οικονομικών στοιχείων των πολιτών και ειδικότερα της ιδιοκτησίας. Έτσι, πολλά Συντάγματα του 20ου αιώνα, υιοθέτησαν την προστασία της ιδιοκτησίας, η οποία κατέστη ελαστικότερη. Πρώτο σχετικό κείμενο ήταν το Σύνταγμα της Βαϊμάρης του 1919[5], όπου σύμφωνα με το Άρθρο 153(1) οριζόταν ότι «η ιδιοκτησία δημιουργεί υποχρεώσεις και η χρήση της πρέπει να εξυπηρετεί και το δημόσιο συμφέρον». Ανάλογη διάταξη περιέχει και το Σύνταγμα της Βόννης του 1949[6] στο Άρθρο 14 (2), ενώ το Σύνταγμα της Ιταλίας του 1947 σύμφωνα με το Άρθρο 42(2) ορίζει ότι «η ιδιωτική ιδιοκτησία αναγνωρίζεται και είναι εγγυημένη από το νόμο που καθορίζει τον τρόπο της απόκτησης και της χρήσης, καθώς και τους περιορισμούς με το σκοπό να εξασφαλισθεί η κοινωνική λειτουργία της και να γίνει προσιτή σε όλους»[7].
Συνεχίζοντας με την γραμματική – λεκτική ερμηνεία του Νόμου, θα πρέπει να υπενθυμίσουμε ότι «κύριος ακίνητης ιδιοκτησίας» στο Περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας Νόμου ΚΕΦ 224, σημαίνει το πρόσωπο το οποίο απέκτησε δικαίωμα να εγγραφεί ως κύριος οποιασδήποτε ακίνητης ιδιοκτησίας, είτε είναι εγγεγραμμένος είτε όχι[8]. Όπως αναφέρει το Άρθρο 5 η επέκταση της κυριότητας της γης στον φλοιό της, υπό την επιφάνεια και στο χώρο υπεράνω της επιφάνειας, μέχρι το σημείο που είναι εύλογα αναγκαίο για την κάρπωση της γης χωρίς όμως να εκτείνεται σε ορυκτά, σημαίνει ουσιαστικά ότι εάν για παράδειγμα ο Α έχει την κυριότητα ενός οικοπέδου «χ» έκτασης, στο οποίο βρίσκεται ένα δέντρο, τότε η κυριότητα του οικοπέδου επεκτείνεται σε ένα συγκεκριμένο ύψος πάνω από το δέντρο, και μέχρι το βάθος στο οποίο φτάνουν οι ρίζες  του.
Σύμφωνα με το Νόμο, η ερμηνεία που δίνεται στην ιδιωτική κυριότητα της γης είναι αρκετά γενική χωρίς οποιονδήποτε άλλο περιορισμό ή εξαίρεση, εκτός από το γεγονός ότι τα ορυκτά που ενδεχομένως μπορεί να βρίσκονται σε ένα μέρος γης, σε ένα κτήμα, ανήκουν στη Δημοκρατία, επομένως, δεν θεωρούνται ιδιωτική κυριότητα του κατόχου της γης. Επίσης, η Νομοθεσία δεν αφήνει ελεύθερη την ερμηνεία του «ορυκτού» αλλά ορίζει ξεκάθαρα τι θεωρείται ορυκτό στο Άρθρο 5 (2) το οποίο αναφέρει ότι η λέξη «ορυκτό»  περιλαμβάνει κάθε υλικό οικονομικής αξίας το οποίο αποτελεί μέρος, ή προέρχεται φυσικά από το φλοιό της γης περιλαμβανομένων ορυκτού ελαίου, πίσσας, ασφάλτου και φυσικού αερίου αλλά όχι ορυκτά ενώ τελούν σε διάλυση ή τύρφη, δέντρα, ξυλεία και παρόμοιου είδους δασικά προϊόντα. Επομένως όλος ο ορυκτός πλούτος, όπως μεταλλεύματα και κάθε λογής ορυκτά πέρα από όσα αναφέρονται πιο πάνω, καθώς και τα υπόγεια νερά δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο ιδιωτικής κυριότητας. Υπάρχει η δυνατότητα όμως να εκμεταλλευτούν μετά από ειδική άδεια που παρέχεται σε ιδιώτες από τις αρμόδιες υπηρεσίες της Δημοκρατίας.
Με αφορμή αυτό, θα πρέπει να αναφέρουμε το γεγονός ότι περιοχές που βρίσκονται σε χωρομετρικό χάρτη, ο οποίος έχει υπογραφεί από τον Διευθυντή του Κτηματολογίου και που έχει κατατεθεί στο Κτηματολόγιο πριν από την 1η Σεπτεμβρίου 1946, εξαιρούνται. Συγκεκριμένα γίνεται ειδική εξαίρεση για τα ορυκτά που βρίσκονται κάτω από την επιφάνεια της γης που πριν από την έναρξη ισχύος του Νόμου, την 1η Σεπτεμβρίου, περιλαμβάνονταν στην κατηγορία Μουλκ όπου για τα ακίνητα αυτά η ιδιωτική κυριότητα πάνω στο φλοιό της γης και κάτω από την επιφάνειά της είναι απεριόριστη.
Επιπρόσθετα, το Άρθρο 5(3) αναφέρει ότι «καμιά από τις διατάξεις που περιλαμβάνονται στο άρθρο αυτό ή σε οποιοδήποτε χωρομετρικό χάρτη που είναι κατατεθειμένος στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει της επιφύλαξης του εδαφίου (1) δεν μειώνει ή επεκτείνει οποιαδήποτε δικαιώματα τα οποία απονέμονται δυνάμει εκμίσθωσης μεταλλείου που χορηγήθηκε από ή εκ μέρους της Κυβέρνησης δυνάμει οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμου που αφορά μεταλλεία και που ισχύει κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού· αλλά συνεχίζεται η κάρπωση των δικαιωμάτων αυτών, ενώ διαρκεί η εκμίσθωση αυτή, στην ίδια έκταση όπως αν ο Νόμος αυτός δεν είχε θεσπιστεί»  περιλαμβάνοντας έτσι το δικαίωμα αποζημιώσεων εάν πραγματοποιηθεί εκμίσθωση κάποιου κτήματος για χρήση του από την Κυβέρνηση. Η πρόνοια αυτή, συμπληρώνετε και ολοκληρώνετε με συγκεκριμένες διατάξεις του Μέρους ΙΙ του Συντάγματος, καθώς και με τον περί Απαλλοτριώσεων Νόμο.
Αφού αναφερόμαστε στο Άρθρο 5, είναι αναγκαίο για την ολοκλήρωση της ερμηνείας του να ασχοληθούμε και με το Άρθρο 22[9] το οποίο αναφέρει ότι καθετί που φύεται σε άγρια κατάσταση πάνω σε οποιαδήποτε γη θεωρείται ότι αποτελεί ιδιοκτησία του κυρίου της γης. ‘Αρα σύμφωνα με αυτό, κάθε είδος φυτού που βλαστά φυσικά σε άγρια κατάσταση, θεωρείται ότι αποτελεί ιδιοκτησία του κυρίου της γης πάνω στην οποία φύτρωσε. Από την ημέρα έναρξης της ισχύος του νόμου, δηλαδή από την 1η Σεπτεμβρίου 1946, θεωρούνται ως ιδιοκτησία του κυρίου της γης όλα τα δέντρα, κτίρια και άλλα κατασκευάσματα και φυσικές πηγές νερού, που υπάρχουν πάνω σε αυτή τη γη. Ο Νόμος διαφύλαξε τα δικαιώματα των προσώπων που ήταν εγγεγραμμένοι κύριοι αμέσως πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του νόμου, όμως έδωσε ταυτόχρονα τη δυνατότητα σε αυτούς που μέχρι εκείνη τη μέρα είχαν αποκτήσει δικαίωμα να εγγραφούν ως κύριοι δέντρου, κτιρίου κλπ. πάνω σε ξένη γη, να κάνουν αίτηση στο Κτηματολόγιο για εγγραφή σε περίοδο δυο ετών. Όσοι έκαναν χρήση της διάταξης αυτής μέχρι τις 31.8.1948 διατήρησαν τα δικαιώματα τους, ενώ οι υπόλοιποι έχασαν κάθε δικαίωμα και ότι απέμεινε πέρασε αυτόματα στην κυριότητα των ιδιοκτητών της γης.
Στο Άρθρο 22(2) αναφέρεται επίσης, ότι οι πιο πάνω διατάξεις καλύπτουν τα ακόλουθα είδη ακίνητης ιδιοκτησίας: οποιοδήποτε ενωφθαλμισμένο άγριο δέντρο πάνω σε οποιαδήποτε γη, οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο πάνω σε οποιαδήποτε γη, οποιαδήποτε πηγή ύδατος που ανευρέθηκε ή υδραγωγό ή αυλάκι που ανοίχτηκε ή κατασκευάστηκε σε οποιαδήποτε γη, οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα που ανεγέρθηκε σε οποιαδήποτε γη, οποιοδήποτε μόνιμο προσάρτημα στερεά συνδεδεμένο με οποιαδήποτε γη ή οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα.
Παρόλα αυτά, όπως και το Άρθρο 5, έτσι και το Άρθρο 22 δεν είναι απόλυτο, αλλά εισάγει κάποιες εξαιρέσεις όσον αφορά την χρήση του. Συγκεκριμένα, καμιά διάταξη του Άρθρου 22 δεν επηρεάζεται από «εργαλείο ή πράγμα το οποίο είναι αντικείμενο συμφωνίας ή ενοικιαγοράς δυνάμει οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ Νόμου που αφορά τις συμφωνίες αυτές» ή «προσάρτημα το οποίο είναι στερεά συνδεδεμένο από ενοικίαση σε οποιαδήποτε γη ή οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα για σκοπούς εμπορίου ή γεωργίας ή για εξωραϊσμό και άνεση, το οποίο ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να αποχωρίσει και μετακινήσει ενώ διαρκεί ή κατά το πέρας της ενοικίασης». Επίσης, σύμφωνα με το Άρθρο 20[10], οι καταπατητές ξένης ιδιοκτησίας τυγχάνουν ειδικής μεταχείρισης και σε περίπτωση ύπαρξης προϊόντων τα οποία καλλιεργούνται παράνομα, δεν ανήκουν στον ίδιο αλλά, ανήκουν είτε στη Δημοκρατία, είτε στο νόμιμο ιδιοκτήτη. Εν τέλει, και σε αυτή την περίπτωση διαπιστώνουμε την προστασία που εξασφαλίζει ο κύριος της γης από οποιαδήποτε παραβίαση.
Συμπερασματικά, επιστρέφοντας στο αρχικό ερώτημα της όλης ανάλυσης, εάν δηλαδή το Άρθρο 5 είναι ασαφές  ή όχι, σύμφωνα με όσα έχουν προαναφερθεί, πιστεύω ότι το Άρθρο αυτό είναι αρκετά καλά διατυπωμένο αλλά και ολοκληρωμένο, καθώς ο Νομοθέτης φρόντισε να εμπλουτίσει το Άρθρο αυτό με διάφορες σχετικές πρόνοιες που αναφέρονται σε άλλα  μέρη του Νόμου, προκειμένου να εξασφαλίσουν την προστασία της ιδιωτικής κυριότητας της γης. Ωστόσο, οι κοινωνίες μας συνεχώς εξελίσσονται και αναβαθμίζονται καθημερινά, και οι ανάγκες των ανθρώπων αλλάζουν με πολύ γρήγορους ρυθμούς οπότε η προσπάθεια για βελτίωση του Νόμου δεν πρέπει να σταματά ποτέ. Αυτός άλλωστε είναι και ο στόχος και σκοπός του Νομοθέτη, η κάλυψη των κοινωνικοοικονομικών αλλαγών των πολιτών. 

[1] Ο περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμος ΚΕΦ.224, Μέρος ΙΙ Διακατοχή -  Διατάξεις που αφορούν Ακίνητη Ιδιοκτησία άλλη ή ιδιοκτησία Βάκουφ (Vakf) Found At: http://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/0_224/division-ddd296d12a-8971-6ce3-398c-ab2eed612dd6.html
[2] Άρθρο 5 ΚΕΦ.224 : (1) Ιδιωτική κυριότητα γης εκτείνεται, τηρουμένων των διατάξεων του Νόμου αυτού ή οποιουδήποτε άλλου εκάστοτε σε ισχύ νόμου, επί της επιφάνειας και του φλοιού της γης, υπό την επιφάνεια και στο χώρο υπεράνω της επιφάνειας, εύλογα αναγκαίων για την κάρπωση αυτής, αλλά δεν εκτείνεται σε αρυκτά:
Νοείται ότι η ιδιωτική κυριότητα οποιασδήποτε γης, που είναι γη η οποία βρίσκεται στις περιοχές που καθορίζονται για τους σκοπούς του άρθρου αυτού στο χωρομετρικό χάρτη που είναι υπογραμμένος από το Διευθυντή και κατατεθειμένος στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο πριν από την έναρξη της ισχύος του Νόμου αυτού, εκτείνεται επί του φλοιού της γης υπό την επιφάνεια χωρίς οποιοδήποτε περιορισμό όπως προαναφέρθηκε.
(2) Για τους σκοπούς του άρθρου αυτού-
"ορυκτά" περιλαμβάνει κάθε υλικό οικονομικής αξίας το οποίο αποτελεί μέρος, ή προέρχεται φυσικά από το φλοιό της γης περιλαμβανομένων ορυκτού ελαίου, πίσσας, ασφάλτου και φυσικού αερίου αλλά όχι ορυκτά ενώ τελούν σε διάλυση ή τύρφη, δέντρα, ξυλεία και παρόμοιου είδους δασικά προϊόντα.
(3) Καμιά από τις διατάξεις που περιλαμβάνονται στο άρθρο αυτό ή σε οποιοδήποτε χωρομετρικό χάρτη που είναι κατατεθειμένος στο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο δυνάμει της επιφύλαξης του εδαφίου (1) δεν μειώνει ή επεκτείνει οποιαδήποτε δικαιώματα τα οποία απονέμονται δυνάμει εκμίσθωσης μεταλλείου που χορηγήθηκε από ή εκ μέρους της Κυβέρνησης δυνάμει οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ νόμου που αφορά μεταλλεία και που ισχύει κατά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού· αλλά συνεχίζεται η κάρπωση των δικαιωμάτων αυτών, ενώ διαρκεί η εκμίσθωση αυτή, στην ίδια έκταση όπως αν ο Νόμος αυτός δεν είχε θεσπιστεί.
[3] Μακφέρσον, Ατομικισμός και ιδιοκτησία. Η ολιτική θεωρία του ρώιμου φιλελευθερισμού αό τον Χομπς εως τον Λοκ [C.B. Macpherson, Political Theory of Possessive Individualism. Hobbes to Locke, 1962], μτφ. Ε. αΚασίμη, Γνώση, Αθήνα 1986.
[4]  Σκουλαρίκης, 2009, Found At: www.jurisconsultus.gr.
[5] Το Σύνταγμα της Βαϊμάρης του 1919 Found At: http://foundation.parliament.gr/VoulhFoundation/VoulhFoundationPortal/images/site_content/voulhFoundation/file/Ekpaideytika%20New/nazismos/3_2nazismos.pdf
[6] Το Σύνταγμα της Ο.Δ της Γερμανίας του 1949 Found At: http://foundation.parliament.gr/VoulhFoundation/VoulhFoundationPortal/images/site_content/voulhFoundation/file/Ekpaideytika%20New/nazismos/3_1nazismos.pdf
[7] Οι Αρχές της Αποκέντρωσης και της Διοικητικής οργάνωσης στο Ιταλικό Σύνταγμα, Γεωργ. Γεραπετρίτης – Συγκριτικό Συνταγματικό Δίκαιο, Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Νομική Σχολή 2015
[8] Άρθρο 2 ΚΕΦ.224
[9] Άρθρο 22 ΚΕΦ. 224 : (1) Καθετί που φύεται σε άγρια κατάσταση πάνω σε οποιαδήποτε γη θεωρείται ότι αποτελεί ιδιοκτησία του κυρίου της γης.
(2) Οι ακόλουθες διατάξεις ισχύουν σε σχέση με-
(α) οποιοδήποτε ενωφθαλμισμένο άγριο δέντρο πάνω σε οποιαδήποτε γη·
(β) οποιοδήποτε δέντρο ή αμπέλι φυτευμένο πάνω σε οποιαδήποτε γη·
(γ) οποιαδήποτε πηγή ύδατος που ανευρέθηκε ή υδραγωγό ή αυλάκι που ανοίχτηκε ή κατασκευάστηκε σε οποιαδήποτε γη·
(δ) οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα που ανεγέρθηκε σε οποιαδήποτε γη·
(ε) οποιοδήποτε μόνιμο προσάρτημα στερεά συνδεδεμένο με οποιαδήποτε γη ή οποιαδήποτε οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα,
δηλαδή-
(i) αν ενωφθαλμίστηκε, φυτεύτηκε, ανευρέθηκε, ανοίχτηκε, κατασκευάστηκε, ανηγέρθηκε ή συνδέθηκε στερεά πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού, θεωρείται ότι είναι ιδιοκτησία του κυρίου της γης εκτός αν άλλο πρόσωπο είναι εγγεγραμμένο ως κύριος αυτού ή άλλο πρόσωπο που δικαιούται να εγγραφεί με τον τρόπο αυτό ζητά να εγγραφεί εντός δύο ετών από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού ή εντός δύο ετών από την ημερομηνία κατά την οποία κατέστη δικαιούμενο με τον τρόπο αυτό ·
(ii) αν ενωφθαλμίστηκε, φυτεύτηκε, ανευρέθηκε, ανοίχθηκε, κατασκευάστηκε, ανεγέρθηκε ή συνδέθηκε στερεά μετά την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του Νόμου αυτού, θεωρείται ότι είναι ιδιοκτησία του κυρίου της γης,
και κάθε συναλλαγή που επηρεάζει τη γη αυτή θεωρείται ότι περιλαμβάνει οποιοδήποτε τέτοιο άγριο δέντρο, δέντρο, αμπέλι, πηγή, υδραγωγό, αυλάκι, οικοδομή, κατασκεύασμα, οικοδόμημα ή προσάρτημα το οποίο αποτελεί ιδιοκτησία του κυρίου της γης.
(3) Καμιά από τις διατάξεις του άρθρου αυτού δεν εφαρμόζεται ή επηρεάζει-
(α) εργαλείο ή πράγμα το οποίο είναι αντικείμενο συμφωνίας ή ενοικιαγοράς δυνάμει οποιουδήποτε εκάστοτε σε ισχύ Νόμου που αφορά τις συμφωνίες αυτές·
(β) προσάρτημα το οποίο είναι στερεά συνδεδεμένο από ενοικίαση σε οποιαδήποτε γη ή οικοδομή ή άλλο κατασκεύασμα ή οικοδόμημα για σκοπούς εμπορίου ή γεωργίας ή για εξωραϊσμό και άνεση, το οποίο ο ενοκιαστής έχει δικαίωμα να αποχωρίσει και μετακινήσει ενώ διαρκεί ή κατά το πέρας της ενοικίασης. 
[10] Άρθρο 20 ΚΕΦ.224 : Όταν πρόσωπο καλλιεργεί γη που ανήκει στη Δημοκρατία ή σε πρόσωπο εγγεγραμμένο για το σκοπό αυτό χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση της Δημοκρατίας ή του προσώπου αυτού, ανάλογα με την περίπτωση, οποιοδήποτε προϊόν αυτής ή οποιοδήποτε κέρδος από αυτή περιέρχεται και αποτελεί ιδιοκτησία της Δημοκρατίας ή του προσώπου αυτού, ανάλογα με την περίπτωση, χωρίς καταβολή οποιασδήποτε αποζημίωσης.

Σχόλια

Χώρος Διαφήμισης

Χώρος Διαφήμισης

Το Νομικό & Δικαστικό Portal της Κύπρου