Του Γιώργου Καζολέα, Δικηγόρου
Ο περί Συμβάσεων Πίστωσης για Καταναλωτές σε σχέση με Ακίνητα που προορίζονται για Κατοικία (Τροποποιητικός) (Αρ. 2) Νόμος 117(Ι) του 2026, που δημοσιεύθηκε στην Επίσημη Εφημερίδα στις 12.5.2026, προσθέτει στον βασικό νόμο (Ν. 41(Ι)/2017 έως 2026) το νέο άρθρο 18Α με τίτλο «Στεγαστικό δάνειο που υπερκαλύπτεται με υποθήκη».
Το νέο άρθρο ορίζει:
(1) Σε περίπτωση που η υποθήκη του ακινήτου που εξασφαλίζει το στεγαστικό δάνειο σε συνδυασμό με την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη υπερκαλύπτουν το ποσό του δανείου, απαγορεύεται σε αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα, αγοραστή πιστώσεων ή αγοραστή πιστωτικών διευκολύνσεων να απαιτήσει πρόσθετες εξασφαλίσεις ή προσωπικές εγγυήσεις.
(2) Για τους σκοπούς του παρόντος άρθρου οι όροι «αγοραστής πιστώσεων» και «αγοραστής πιστωτικών διευκολύνσεων» έχουν την έννοια που αποδίδεται στους όρους αυτούς από το εδάφιο (1) του άρθρου 2 του περί Διαχειριστών Πιστώσεων και Αγοραστών Πιστώσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου και του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων και για Συναφή Θέματα Νόμου, αντίστοιχα.
Τρία στοιχεία αξίζει να επισημανθούν:
- Πεδίο εφαρμογής: Αφορά αποκλειστικά στεγαστικά δάνεια εξασφαλισμένα με υποθήκη ακινήτου κατοικίας.
- Προϋπόθεση ενεργοποίησης: Η απαγόρευση λειτουργεί μόνο όταν η αξία της υποθήκης, σε συνδυασμό με την πιστοληπτική ικανότητα του δανειολήπτη, «υπερκαλύπτει» το οφειλόμενο ποσό — δηλαδή όταν οι υφιστάμενες εξασφαλίσεις είναι ήδη επαρκείς ή πλεονάζουσες σε σχέση με τον πιστωτικό κίνδυνο.
- Υποκείμενα της απαγόρευσης: Δεν αφορά μόνο το αδειοδοτημένο πιστωτικό ίδρυμα (τράπεζα), αλλά ρητά επεκτείνεται, μέσω παραπομπής στους ορισμούς του περί Διαχειριστών Πιστώσεων και Αγοραστών Πιστώσεων Νόμου και του περί Αγοραπωλησίας Πιστωτικών Διευκολύνσεων Νόμου, και στους «αγοραστές πιστώσεων»/«αγοραστές πιστωτικών διευκολύνσεων» — δηλαδή στα λεγόμενα «funds» που έχουν αποκτήσει χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων άλλως τις εταιρείες διαχείρισης δανείων.
Η νέα ρύθμιση απαντά σε ένα φαινόμενο που έχει απασχολήσει επανειλημμένα τους δανειολήπτες: πιστωτικά ιδρύματα και ιδίως εταιρείες διαχείρισης/απόκτησης δανείων, αξιοποιώντας τη διαπραγματευτική τους υπεροχή —ιδίως έναντι δανειοληπτών σε καθυστέρηση ή σε διαδικασία αναδιάρθρωσης— απαιτούσαν πρόσθετες εξασφαλίσεις (νέες υποθήκες σε άλλα ακίνητα) ή προσωπικές εγγυήσεις τρίτων, ακόμη και όταν το ήδη υποθηκευμένο ακίνητο, σε συνδυασμό με την οικονομική επιφάνεια του δανειολήπτη, κάλυπτε επαρκώς το χρέος. Η πρακτική αυτή είναι ιδιαίτερα επαχθής για τους εγγυητές, οι οποίοι συχνά δεν έχουν αντλήσει κανένα όφελος από το δάνειο, και συνέβαλλε στην αντίληψη περί ασυμμετρίας ισχύος μεταξύ πιστωτών και οφειλετών στο πλαίσιο της κρίσης των εκποιήσεων. Το άρθρο 18Α εισάγει, ουσιαστικά, μια αρχή αναλογικότητας στην απαίτηση εξασφαλίσεων: η εξασφάλιση πρέπει να αντιστοιχεί στον πραγματικό πιστωτικό κίνδυνο και όχι να λειτουργεί ως πρόσθετο μοχλό πίεσης.
Η ρητή υπαγωγή των αγοραστών πιστώσεων/πιστωτικών διευκολύνσεων κλείνει ένα κενό που επέτρεπε σε φορείς που απέκτησαν δάνεια μεταγενέστερα να ασκούν πιο επιθετική πολιτική εξασφαλίσεων απ' ότι η αρχική τράπεζα. Με τη ρητή διατύπωση της νέας διάταξης, η απαγόρευση ισχύει όχι μόνο για τις τράπεζες αλλά και τις εταιρείες που αγόρασαν και διαχειρίζονται τα δάνεια.
Ο νόμος δεν καθορίζει μεθοδολογία αποτίμησης του υποθηκευμένου ακινήτου ούτε ορίζει με ουσιαστικό τρόπο την «πιστοληπτική ικανότητα» για τους σκοπούς του άρθρου[1] (παραθέτει μόνο στο άρθρο 2(1) τον αυτονόητο ορισμό της «αξιολόγησης πιστοληπτικής ικανότητας» ως την αξιολόγηση της προοπτικής να εξοφληθούν οι δανειακές υποχρεώσεις που απορρέουν από τη σύμβαση πίστωσης), στοιχεία που ενδέχεται να γεννήσουν αμφισβητήσεις στην πράξη, ιδίως σε πλαίσιο ήδη επίδικων ή υπό αναδιάρθρωση οφειλών.
Σημαντικό είναι να αναφερθεί ότι δεν προβλέπεται ρητή κύρωση (π.χ. ακυρότητα της πρόσθετης εξασφάλισης ή διοικητικό πρόστιμο) για παραβίαση της απαγόρευσης. Η πρακτική χρησιμότητα και η αποτελεσματικότητα της διάταξης θα εξαρτηθεί από τη γενική νομοθεσία προστασίας καταναλωτή και από τον ρόλο του Χρηματοοικονομικού Επιτρόπου.
Το άρθρο 18Α εντάσσεται σε μια ευρύτερη νομοθετική τάση αναπροσαρμογής της σχέσης πιστωτών (τραπεζών και funds) και δανειοληπτών/εγγυητών, στη σκιά της παρατεταμένης κρίσης των μη εξυπηρετούμενων δανείων αλλά και της διαχρονικής στρέβλωσης που προκαλεί η ανισορροπία δικαιωμάτων μεταξύ πιστωτή και δανειολήπτη. Η πρακτική σημασία της διάταξης θα κριθεί από το πώς θα ερμηνευθούν οι όροι «υπερκάλυψη» και «πιστοληπτική ικανότητα» στη νομολογία και από το κατά πόσο θα χρειαστεί συμπληρωματική ρύθμιση εξειδίκευσης κριτηρίων αποτίμησης και κυρώσεων σε περιπτώσεις παράβασης της υποχρέωσης. (giorgos.kazoleas@gmail.com)
[1] Το περιεχόμενο της αξιολόγησης ωστόσο συνάγεται από άλλες διατάξεις του ίδιου νόμου, όπως το Άρθρο 20(1)(α) σύμφωνα με το οποίο η αξιολόγηση βασίζεται σε «αναγκαίες, επαρκείς και αναλογικές πληροφορίες για το εισόδημα και τις δαπάνες του καταναλωτή, καθώς και για άλλες χρηματοπιστωτικές και οικονομικές συνθήκες». Επίσης κατά το Άρθρο 18(3) ρητά απαγορεύεται στον πιστωτή να βασίζεται κατά κύριο λόγο στην παραδοχή ότι η αξία του ακινήτου υπερβαίνει το ποσό της πίστωσης (πλην περιπτώσεων κατασκευής/ ανακαίνισης). Αυτό σημαίνει ότι ο νομοθέτης αντιμετωπίζει την «πιστοληπτική ικανότητα» ως εννοιολογικά διακριτό μέγεθος από την αξία της εξασφάλισης — βασισμένο στο εισόδημα και τη γενικότερη οικονομική κατάσταση του δανειολήπτη, όχι στην αξία του ακινήτου. Αυτό ενισχύει, νομοτεχνικά, τη λογική του άρθρου 18Α καθώς εξετάζει δύο ανεξάρτητα μεγέθη κάλυψης (αξία υποθήκης + πιστοληπτική ικανότητα) και απαγορεύει πρόσθετες εξασφαλίσεις μόνο όταν το άθροισμά τους υπερκαλύπτει το χρέος. Τέλος, το Παράρτημα V του νόμου (στο οποίο παραπέμπει το άρθρο 18(1)(α)) περιέχει τις αναλυτικότερες αρχές διεξαγωγής της αξιολόγησης.
(photo: pixabay.com)
Σχόλια