Εφετείο Κύπρου: Η παραμονή μετά τον τερματισμό μίσθωσης συνιστά ποινικό αδίκημα – Νομικός σχολιασμός της πρόσφατης απόφασης

Του Κωνσταντίνου Κληρίδη, Δικηγόρου 

Η πρόσφατη απόφαση του Εφετείου Κύπρου στην υπόθεση CCSRE Real Estate Company Ltd v. Θεοδώρου Μενελάου (Ποιν. Έφ. 94/2022, 31.10.2025) φέρνει στο προσκήνιο ένα διαχρονικό αλλά ευαίσθητο ζήτημα: Πότε η παραμονή ενός ενοικιαστή στο ακίνητο, μετά τον τερματισμό της μίσθωσης, μετατρέπεται από αστική διαφορά σε ποινικό αδίκημα παράνομης κατοχής βάσει του άρθρου 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα.

Σύμφωνα με το άρθρο 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα, όποιος «κατέχει, καλλιεργεί, νέμεται ή χρησιμοποιεί γη εγγεγραμμένη στο όνομα άλλου χωρίς τη συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη» διαπράττει ποινικό αδίκημα τιμωρούμενο με φυλάκιση μέχρι πέντε έτη ή/και χρηματική ποινή.

Τα συστατικά στοιχεία του αδικήματος, όπως αναγνωρίστηκαν και από το Εφετείο, είναι:

1. Κατοχή, χρήση ή εκμετάλλευση γης,
2. Η γη είναι εγγεγραμμένη στο όνομα άλλου, και
3. Η κατοχή ή χρήση γίνεται χωρίς τη συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη.

Το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι «δεν αμφισβητείται ότι τα δύο πρώτα στοιχεία είχαν αποδειχθεί» και επικέντρωσε την κρίση του στο τρίτο — τη συναίνεση.

1. Η κρίση του Εφετείου για τη συναίνεση

Το Εφετείο απέρριψε τη θέση του πρωτόδικου Δικαστηρίου ότι η ύπαρξη προηγούμενης μίσθωσης σήμαινε διατήρηση συναίνεσης, ακόμη και μετά τον τερματισμό.

Σύμφωνα με το λεκτικό της απόφασης:

«Αφού η σύμβαση είχε ρητά και με σαφήνεια τερματιστεί, νοείται ότι ο Εφεσίβλητος κατείχε το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του εγγεγραμμένου ιδιοκτήτη. Θεωρούμε ότι οποιαδήποτε άλλη κατάληξη θα καταστρατηγούσε τον σκοπό του Νομοθετήματος.» Η φράση αυτή καθιερώνει μια αντικειμενική και απόλυτη αντίληψη της συναίνεσης: Μόλις ο ιδιοκτήτης ανακαλέσει ρητώς τη συγκατάθεσή του, κάθε παραμονή στο ακίνητο καθίσταται ποινικά κολάσιμη.

Το Δικαστήριο μάλιστα τόνισε ότι δεν έχει σημασία αν ο τερματισμός ήταν δίκαιος ή όχι:

«Ούτε και μπορεί να εξεταστεί στο πλαίσιο κατηγορίας βάσει του Άρθρου 281(1) του Π.Κ. το κατά πόσο η σύμβαση τερματίστηκε ‘παράνομα’. Τέτοια παρανομία ενδεχομένως να έχει σημασία στο πλαίσιο αστικής διαδικασίας για αποζημιώσεις.»

Με άλλα λόγια, η ποινική δικαιοδοσία δεν εξετάζει το κατά πόσο ο ιδιοκτήτης τερμάτισε νομίμως ή καταχρηστικώς τη μίσθωση· το μόνο που μετρά είναι η τυπική απουσία συναίνεσης.

Αυτή ακριβώς η αποσύνδεση μεταξύ νομιμότητας του τερματισμού και συναίνεσης είναι που δημιουργεί τις μεγαλύτερες επιφυλάξεις.

2. Από την αστική στην ποινική ευθύνη

Η απόφαση ανατρέπει τη μέχρι τώρα λογική ότι η παραμονή στο ακίνητο μετά τον τερματισμό συνιστά πρωτίστως αστική παράβαση (π.χ. υπερημερία ή παράνομη παρακράτηση κατοχής).

Με το σκεπτικό της, το Εφετείο μεταθέτει την έλλειψη συναίνεσης στο πεδίο του ποινικού δικαίου, δημιουργώντας ουσιαστικά ένα είδος ποινικής αντικειμενικής ευθύνης.

Αυτό είναι προβληματικό, διότι δεν λαμβάνει υπόψη το ενδεχόμενο ο ενοικιαστής να διατηρεί εύλογη πεποίθηση ότι ο τερματισμός ήταν άκυρος ή ότι εξακολουθεί να έχει δικαίωμα κατοχής έως ότου κριθεί το ζήτημα δικαστικά.

3. Η συναίνεση ως νομική και πραγματική κατάσταση

Η ερμηνεία του Εφετείου αντιμετωπίζει τη συναίνεση ως στιγμιαίο και απόλυτο γεγονός.

Στην πράξη, όμως, η συναίνεση είναι δυναμική — μπορεί να επανέρχεται ή να μεταβάλλεται, ιδίως όταν τα μέρη βρίσκονται σε διαπραγματεύσεις ή εκκρεμεί αστική διαδικασία.

Η υιοθέτηση μιας τόσο αυστηρής προσέγγισης παραβλέπει τη ρευστότητα των ενοχικών σχέσεων και κινδυνεύει να ποινικοποιήσει τη διαφωνία.

4. Ο σκοπός του άρθρου 281 Π.Κ. και η αρχή της ultima ratio

Το άρθρο 281 Π.Κ. θεσπίστηκε για να προστατεύσει την ιδιοκτησία από παράνομη κατοχή ή εκμετάλλευση ακινήτου χωρίς συναίνεση.

Ωστόσο, όπως έχει αναγνωριστεί και σε προηγούμενη νομολογία (Robb ν. Αστυνομίας (2012) 2 Α.Α.Δ. 201), πρόκειται για αδίκημα συνεχούς χαρακτήρα, σχεδιασμένο να καλύπτει περιπτώσεις αυθαίρετης κατοχής, όχι συμβατικών διαφορών.

Η επέκτασή του σε ενοικιαστές που κατέχουν αρχικά με νόμιμο δικαίωμα αλλά αμφισβητούν τον τερματισμό διαστέλλει τη ratio legis και παραβιάζει την αρχή της ultima ratio, κατά την οποία το ποινικό δίκαιο αποτελεί το έσχατο μέσο προστασίας και όχι εργαλείο πίεσης.

5. Κίνδυνος καταχρηστικής εφαρμογής

Η λογική του Εφετείου καθιστά τη συναίνεση —ή μάλλον την απουσία της— αποκλειστικό κριτήριο ποινικής ευθύνης.

Έτσι, ο ιδιοκτήτης που επιθυμεί να ανακτήσει κατοχή μπορεί, με μια απλή ειδοποίηση τερματισμού, να ενεργοποιήσει ποινική ευθύνη σε βάρος του ενοικιαστή.

Η απόφαση δεν προβλέπει κανένα φίλτρο για καταχρηστικές ή αμφισβητούμενες περιπτώσεις, με αποτέλεσμα να ενισχύεται η ασυμμετρία δυνάμεων μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και να υπονομεύεται η αρχή της αναλογικότητας.

6. Συνταγματικές και κοινωνικές προεκτάσεις

Η απόλυτη ερμηνεία της συναίνεσης μπορεί να συγκρούεται με τη θεμελιώδη αρχή της αναλογικότητας και το τεκμήριο αθωότητας του άρθρου 12 του Συντάγματος.

Σε κοινωνικό επίπεδο, εισάγει τον κίνδυνο ποινικοποίησης της συμβατικής ή οικονομικής αδυναμίας, ειδικά σε περιόδους αυξημένων ενοικίων και αμφισβητούμενων τερματισμών μισθώσεων.

Το ποινικό δίκαιο δεν πρέπει να υποκαθιστά το αστικό· ούτε να χρησιμοποιείται ως μοχλός εκτέλεσης αστικών αξιώσεων.

Συμπέρασμα

Η απόφαση CCSRE Real Estate Company Ltd v. Μενελάου αποτελεί σημαντική ερμηνευτική τομή: επιβεβαιώνει ότι, μετά τον ρητό τερματισμό μίσθωσης, η συνέχιση κατοχής χωρίς παράδοση συνιστά παράνομη κατοχή χωρίς συναίνεση κατά το άρθρο 281 Π.Κ.

Ωστόσο, με τη ρητή της διατύπωση ότι η νομιμότητα ή παρανομία του τερματισμού «ενδεχομένως να έχει σημασία μόνο σε αστική διαδικασία», το Δικαστήριο θέτει ένα επικίνδυνο προηγούμενο.

Η προστασία της ιδιοκτησίας είναι θεμιτή και αναγκαία. Όμως, όταν το ποινικό δίκαιο εισβάλλει στα όρια της αστικής διαφοράς, η ισορροπία μεταξύ ιδιοκτήτη και μισθωτή διασαλεύεται — δημιουργείται σοβαρός κίνδυνος για καταχρηστικές ποινικές διώξεις από ιδιοκτήτες με αλλότρια κίνητρα.

Εννοείται, βεβαίως, ότι η δικαστική εξουσία διαθέτει ουσιαστικά αντίβαρα: Μπορεί να απορρίπτει ή να αναστέλλει διαδικασίες ως καταχρηστικές (abuse of process), να ελέγχει αυστηρά την επάρκεια της κατηγορίας και την τήρηση της αναλογικότητας, καθώς και να επιβάλλει κυρώσεις εξόδων. 

Παράλληλα, ο Γενικός Εισαγγελέας, ασκώντας τις συνταγματικές αρμοδιότητες , αξιολογεί σε κάθε υπόθεση την επάρκεια μαρτυρίας και το δημόσιο συμφέρον και δύναται να μην προχωρήσει ή να διακόψει δίωξη (nolle prosequi). Η ενεργοποίηση αυτών των θεσμικών φίλτρων είναι κρίσιμη ώστε η ποινική δικαιοσύνη να μη μετατρέπεται σε υποκατάστατο της αστικής και να αποτρέπονται πιέσεις μέσω ποινικών διαδικασιών.

*Ο Κωνσταντίνος Χρ. Κληρίδης είναι δικηγόρος σε Phoebus, Christos Clerides & Associates LLC