Ανώτατο Δικαστήριο: Η Αιτιολόγηση στον Καθορισμό Αποζημιώσεων Απαλλοτρίωσης Δεν Είναι Τυπικότητα. Είναι Υποχρέωση. (Ανάλυση της πρόσφατης Απόφασης ημ. 1.12.2025)

Του Κωνσταντίνου Χρ. Κληρίδη, Δικηγόρου

Η πρόσφατη απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου στην Πολιτική Έφεση 193/2016 αποτελεί μια σημαντική υπενθύμιση ότι, στον ευαίσθητο τομέα των αναγκαστικών απαλλοτριώσεων, η δικαστική εξουσία ως προς τον καθορισμό της «δίκαιης και εύλογης αποζημίωσης» δεν είναι απεριόριστη. 

Το Δικαστήριο έχει μεν τη διακριτική ευχέρεια να υιοθετήσει ή να απορρίψει στοιχεία από τις εκθέσεις των εμπειρογνωμόνων, όμως υποχρεούται να το πράξει με σαφή, αιτιολογημένη και τεκμηριωμένη κρίση.

Η υπόθεση αφορούσε ακίνητο 987 τ.μ. στη Λεμεσό, το οποίο απαλλοτριώθηκε για την ανέγερση σχολικών εγκαταστάσεων. Το Επαρχιακό Δικαστήριο Λεμεσού είχε καθορίσει την αξία του στα €328,68/τ.μ., επιδικάζοντας επιπρόσθετο ποσό €127.007 στην ιδιοκτήτρια. Η Δημοκρατία προσέβαλε την απόφαση, επικεντρώνοντας την έφεσή της στη λανθασμένη, κατά τον ισχυρισμό της, χρήση του συγκριτικού πωλητηρίου Σ3.

Το Νομοθετικό Πλαίσιο: Υποχρεώσεις και Αρχές στον Καθορισμό Αποζημίωσης

Ο περί Αναγκαστικής Απαλλοτριώσεως Νόμος του 1962 (15/1962) καθορίζει με σαφήνεια:

• ότι η απαλλοτριούσα αρχή υποχρεούται να διαπραγματευθεί με τον ιδιοκτήτη εντός 14 μηνών και, σε περίπτωση μη συμφωνίας, να προσφέρει την υπολογισθείσα αποζημίωση (άρθρο 8),
• ότι όταν δεν επιτευχθεί συμφωνία, το Δικαστήριο καθορίζει την καταβλητέα αποζημίωση μετά από αίτηση της αρχής ή οποιουδήποτε ενδιαφερόμενου (άρθρο 9),
• ότι η αξία της ιδιοκτησίας υπολογίζεται βάσει της εύλογης τιμής ελεύθερης αγοράς κατά τη δημοσίευση της γνωστοποίησης απαλλοτρίωσης (άρθρο 10).

Σε υποθέσεις απαλλοτριώσεων, παρέχεται η δυνατότητα στο ίδιο το Δικαστήριο να καθορίσει την αμφισβητούμενη αξία του επηρεαζόμενου ακινήτου και τη δίκαιη και εύλογη αποζημίωση που πρέπει να καταβληθεί, υπό το φως του συνόλου της μαρτυρίας, και χωρίς να δεσμεύεται από τις εκτιμήσεις οποιουδήποτε εμπειρογνώμονα. (Δήμος Αγλαντζιάς κ.ά. ν. Γεωργίου (2001)· Rashid Ali (1971)).

Ωστόσο, το γεγονός ότι το Δικαστήριο μπορεί να αξιοποιήσει τα ενώπιόν του στοιχεία για να καταλήξει σε δικό του υπολογισμό δεν σημαίνει ότι η κρίση του μπορεί να είναι αυθαίρετη ή αναιτιολόγητη. Κάθε απόκλιση από τη μαρτυρία πρέπει να εξηγείται. (Παπασάββας ν. Γεν. Εισαγγελέα (1999)· Συμβούλιο Βελτιώσεως Αγίας Νάπας ν. Alexia & Polis Estates Ltd (2000)).

Το Κρίσιμο Ζήτημα: Η Συγκριτική Πώληση Σ3

Το Ανώτατο εξέτασε κατά πόσο το Σ3 – ακίνητο 508 τ.μ. που αντιμετωπιζόταν ουσιαστικά ως οικοδομήσιμο οικόπεδο – ήταν συγκρίσιμο με το επίδικο χωράφι των 987 τ.μ. Η ίδια η εκτιμήτρια της Δημοκρατίας είχε εξηγήσει ότι:

• το Σ3 είχε πολύ καλύτερη πρόσβαση,
• δεν απαιτούσε παραχώρηση δρόμου σε περίπτωση ανάπτυξης,
• αποτελούσε οικόπεδο με υψηλότερη αξία από ένα απλό χωράφι,
• και για τον λόγο αυτό δεν το χρησιμοποίησε στον υπολογισμό της.

Παρά ταύτα, το πρωτόδικο Δικαστήριο το συμπεριέλαβε στον υπολογισμό της μέσης αξίας, χωρίς να εξηγήσει την απόκλιση από τη μαρτυρία της εκτιμήτριας.

Η Κρίση του Ανωτάτου: Αυθαίρετη και Επισφαλής Χρήση του Σ3

Το Ανώτατο διαπίστωσε ότι:

• το Σ3 δεν ήταν συγκρίσιμο με το απαλλοτριωθέν ακίνητο,
• η πρωτόδικη απόφαση δεν παρείχε αιτιολογία για την αποδοχή του,
• δεν πραγματοποιήθηκαν απαραίτητες αναπροσαρμογές για τις ουσιώδεις διαφορές,
• και συνεπώς η χρήση του ήταν αυθαίρετη και επισφαλής.

Για τους λόγους αυτούς, και οι δύο λόγοι έφεσης έγιναν δεκτοί.

Το Νέο Ποσό Αποζημίωσης

Το Ανώτατο έκρινε ότι τα μόνα κατάλληλα συγκριτικά ήταν τα Σ2 και Σ5, με μέσο όρο €260,03/τ.μ.

• Συνολική αγοραία αξία: €256.649,61
• Μείον ήδη καταβληθέν ποσό €197.400
• Υπόλοιπο αποζημίωσης: €59.249,61

Η πρωτόδικη αποζημίωση των €127.007 μειώθηκε δραστικά.

Σημασία της Απόφασης

Η Πολιτική Έφεση 193/2016 επιβεβαιώνει ότι το Ανώτατο Δικαστήριο παραμένει αυστηρό ως προς την ορθή εφαρμογή του Νόμου 15/1962 και των νομολογιακών αρχών που διέπουν τις απαλλοτριώσεις. Η απόφαση ενισχύει την αρχή ότι η αποζημίωση πρέπει να αντικατοπτρίζει την πραγματική αγοραία αξία του ακινήτου κατά τον κρίσιμο χρόνο. Ακίνητα με ουσιωδώς διαφορετικά χαρακτηριστικά δεν μπορούν να χρησιμοποιούνται χωρίς τεχνικές αναπροσαρμογές. Η αποζημίωση πρέπει να υπολογίζεται με βάση τεκμηριωμένα δεδομένα, ορθά συγκριτικά και πλήρη αιτιολόγηση, ώστε να προστατεύεται αποτελεσματικά το δικαίωμα ιδιοκτησίας.

Ο Κωνσταντίνος Χρ. Κληρίδης είναι δικηγόρος σε Phoebus, Christos Clerides & Associates LLC